매매·전세·월세를 5년 단위로 비교하는 이유
주거 비용은 단순히 매월 지출만 비교해서는 안 됩니다. 매매는 대출 이자, 보유세, 관리비뿐 아니라 주택 가격의 상승·하락이 순자산을 좌우합니다. 전세는 보증금이 현금처럼 유동성이 묶여 기회비용(예: 4% 예금이자)을 잃지만 자산 자체는 보존됩니다. 월세는 매달 비용은 크지만 보증금이 작아 보유 현금을 운용해 수익을 낼 수 있다는 장점이 있습니다. 본 도구는 이 세 가지를 5년 동일 기간으로 두고 ① 최종 자산 가치 ② 누적 지출 ③ 기회수익을 모두 합산해 순자산 차이를 보여줍니다.
매매 시나리오에서는 매매가 − 보유현금 = 주담대 금액으로 가정해 5년간 원리금균등 상환 이자비용과 보유세·관리비를 누적합니다. 주택 가격은 입력한 연 상승률로 5년 복리 상승 후 매매했을 때의 자산 가치를 산출합니다. 전세 시나리오는 보증금 부족분을 전세대출로 메우고 이자비용을 5년 누적, 보증금은 그대로 자산으로 평가하며 매달 남는 현금은 기회수익률로 굴립니다. 월세 시나리오는 보증금·월세 합계와 매달 남는 현금을 모두 기회수익률로 운용합니다.
핵심 가정
- 기간: 5년(60개월) 동일 비교
- 매매: 주담대 30년 만기 원리금균등 가정 후 5년 잔액
- 전세/월세: 보증금은 손실 없이 회수
- 매매 보유세·관리비는 매년 동일하다고 가정
- 주택 가격 상승률은 입력값으로 5년 복리 적용
FAQ 자주 묻는 질문
Q. 주택 가격이 하락하면 어떻게 표시되나요?
A. 가격 상승률에 음수를 입력하면 됩니다. 예: -3 입력 시 매년 3% 하락한 가격으로 5년 후 자산이 계산됩니다.
Q. 청약통장·중도금 혜택은 어떻게 반영하나요?
A. 본 도구는 일반 매매 시나리오만 다룹니다. 신혼 특공·청약 가점 혜택을 받는 경우 매매가에서 할인분만큼 차감하여 입력하세요.
Q. 기회수익률은 어떻게 설정해야 하나요?
A. 안전 자산(예적금·국채) 기준 3~4%, 위험 자산(ETF·주식 평균) 기준 6~8% 정도로 잡는 것이 일반적입니다. 본인의 투자 성향에 맞춰 입력하세요.