전세 보증금 우선변제 완벽 가이드
주택임대차보호법은 임차인의 소중한 보증금을 지키기 위해 두 가지 핵심 권리를 부여합니다. 첫째는 우선변제권으로, 전입신고와 확정일자를 받은 임차인이 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 권리입니다. 둘째는 최우선변제권으로, 보증금이 일정 한도 이하인 소액임차인은 선순위 담보권자보다도 우선해서 일정 금액을 보장받을 수 있는 강력한 권리입니다.
2026년 지역별 소액임차인 보호 기준
- 서울특별시: 보증금 1억 6,500만원 이하 → 최우선변제 5,500만원까지 보장
- 광역시·세종·용인·화성·김포: 보증금 1억 4,500만원 이하 → 최우선변제 4,800만원까지 보장
- 그 외 시 지역: 보증금 8,500만원 이하 → 최우선변제 2,800만원까지 보장
- 그 밖의 지역(군 등): 보증금 7,500만원 이하 → 최우선변제 2,500만원까지 보장
전세 사기 예방 5단계 체크리스트
- 계약 전 등기부등본을 발급받아 근저당·압류·가압류를 확인합니다.
- 건축물대장과 실제 호수가 일치하는지 검증합니다.
- 전입신고 가능 여부를 사전에 확인합니다(불법 개조 의심 시 거절).
- 계약 당일 또는 익일 즉시 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다.
- 전세보증보험(HUG·SGI) 가입을 적극 검토합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 우선변제권은 ‘대항력+확정일자’가 결합되어야 발생합니다. 전입신고 없이는 대항력이 없으므로 확정일자가 있어도 후순위로 밀려 보증금 회수 가능성이 크게 떨어집니다. 반드시 전입과 확정일자를 같은 날 처리하세요.
Q. 보증금이 한도를 1만원이라도 초과하면 어떻게 되나요?
A. 최우선변제 자격은 사라지지만, 일반 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 즉, 선순위 담보권자 다음 순위로 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 다만 선순위 채권이 큰 경우 회수 가능성이 낮아질 수 있으니 전세보증보험 가입을 권장합니다.
Q. 임대인이 바뀌면 우선변제권도 사라지나요?
A. 아닙니다. 매매·증여 등으로 임대인이 변경되어도 새 임대인이 계약을 자동으로 승계하므로 기존 임차인의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 다만 확정일자는 새로 받을 필요는 없습니다.
참고 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제8조(보증금 중 일정액의 보호), 주택임대차보호법 시행령 제10조(우선변제 받을 임차인의 범위)·제11조(우선변제 받을 보증금의 범위). 본 결과는 일반 안내이며 실제 사건은 등기부 분석과 변호사 상담이 필요합니다
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