전세 안전도 진단 가이드
최근 빌라 전세사기로 막대한 피해가 발생하면서 전세 보증금 안전성 확인이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 본 도구는 (1) 깡통전세 위험 지표(전세가율, 부채비율), (2) HUG 전세보증보험 가입 가능 여부, (3) 필수 점검 8개 항목을 종합 평가하여 위험도를 신호등(녹/노/적)으로 알려드립니다.
주요 위험 지표
- 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가: 80% 초과 시 깡통전세 위험. 90% 초과 시 매우 위험
- 부채비율 = (선순위채권 + 전세금) ÷ 매매가: 80% 초과 시 HUG 보증 거절
- 주택 유형별 위험도: 빌라·다가구 > 오피스텔 > 아파트 (아파트가 가장 안전)
HUG 전세보증보험 가입 조건 (2026)
- (전세금 + 선순위채권) ÷ 매매가 ≤ 90% (2024년 강화)
- 전세금 7억 원(서울) 또는 5억 원(지방) 이하
- 주택 유형: 아파트, 단독, 다가구, 다세대, 연립, 오피스텔(주거용)
- 임차인 점유·전입신고+확정일자 필수
전세 사기 예방 8가지 필수 체크
- 등기부등본: 계약 직전·잔금 직전·이사 당일 3회 확인
- 집주인 본인 신분증·인감 확인
- 국세·지방세 완납증명서 요구 (체납 시 임차인 보증금에 우선압류 가능)
- 전입신고+확정일자 즉시 처리
- 매매가 80% 이내 전세 권장
- 특약 명시: 보증보험 가입 동의, 근저당 해지
- 실거래가(국토부) + 공시가(부동산공시가격알리미) 모두 확인
- 집주인이 다주택자거나 신용 등 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세가율 80%는 안전한가요?
A. 70% 이하 안전, 70~80% 주의, 80~90% 위험, 90% 초과 매우 위험으로 분류합니다. 80%는 경계선이며 보증보험 가입을 반드시 권장합니다.
Q. HUG 가입은 의무인가요?
A. 의무는 아니지만 전세대출 시 사실상 필수입니다. 보증금 100% 회수 보장이 가능하므로 비의무라도 가입을 강력 권장합니다.
Q. 선순위 채권은 어디서 확인하나요?
A. 등기부등본 갑구(소유권), 을구(근저당·전세권)에서 확인 가능합니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원 결제로 즉시 발급됩니다.