전월세 전환율 계산기 완벽 가이드
전월세 전환이란 임대차 계약에서 보증금의 일부(또는 전부)를 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 것을 말합니다. 흔히 "반전세"라고 부르는 계약 형태가 바로 이 전월세 전환을 통해 만들어집니다. 예를 들어 전세 보증금 2억 원 중 5천만 원을 월세로 돌리기로 했다면, 그 5천만 원에 전환율을 곱해 연간 월세 총액을 구하고, 이를 12개월로 나눠 월 임대료를 산출합니다.
계산 공식은 두 방향으로 나뉩니다. 보증금 → 월세 전환은 "월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12"이며, 월세 → 보증금 전환은 "보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율"입니다. 두 공식은 서로 역함수 관계이므로, 같은 전환율을 적용하면 어느 방향으로 계산해도 결과가 일치합니다.
중요한 것은 전환율에 상한이 있다는 점입니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 비율(현재 연 2%p)로 정해져 있습니다. 임대인이 이 상한을 넘는 전환율을 요구하면 임차인은 초과분에 대해 감액을 청구할 수 있습니다. 이 계산기는 사용자가 입력한 기준금리를 바탕으로 법정 상한을 자동 계산하고, 입력한 전환율이 이를 초과하는지 바로 알려줍니다.
또한 "반전세 조합표" 기능을 통해 3%부터 7%까지 다양한 전환율을 적용했을 때 월세 또는 보증금이 어떻게 달라지는지 한눈에 비교할 수 있습니다. 같은 금액이라도 전환율이 1%p만 달라져도 월 임대료 차이가 크기 때문에, 계약 전 여러 시나리오를 비교하는 것이 중요합니다. 특히 신규 계약뿐 아니라 재계약·갱신청구권 행사 시 임대인이 보증금 인상분을 월세로 전환해 요구하는 경우에도 이 계산기로 적정성을 검증할 수 있습니다.
계산 결과는 참고용이며, 실제 계약 시에는 계약서상 특약, 지역 시세, 관리비 포함 여부 등을 함께 고려해야 합니다. 법정 상한을 초과한 전환율이 의심된다면 부동산 전문가나 대한법률구조공단 등을 통해 추가로 확인하는 것을 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전월세 전환율의 법정 상한은 어떻게 계산하나요?
A. 주택임대차보호법 시행령상 상한은 "한국은행 기준금리 + 2%p"입니다. 예를 들어 기준금리가 연 2.5%라면 법정 상한은 연 4.5%가 됩니다. 이 계산기에 기준금리를 입력하면 상한이 자동으로 계산되어 입력한 전환율과 즉시 비교됩니다.
Q. 보증금을 월세로 전환할 때 계산 공식은 무엇인가요?
A. "월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12"입니다. 예를 들어 보증금 5천만 원을 전환율 5%로 월세 전환하면 (5,000만 × 0.05) ÷ 12 ≈ 20.8만 원의 월세가 산출됩니다.
Q. 월세를 다시 보증금으로 환산할 수도 있나요?
A. 네, "보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율" 공식을 사용합니다. 방향 선택에서 '월세 → 보증금 전환'을 고르면 동일한 전환율을 기준으로 역산해 줍니다.