임대료 5% 인상 한도 진단기 가이드
2020년 7월 31일 시행된 임대차3법은 임차인의 주거안정을 위해 세 가지 핵심 권리를 도입했습니다: ① 계약갱신청구권(2+2년), ② 전월세 상한제(5%), ③ 전월세 신고제.
5% 상한제의 의미
임차인이 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우, 임대료(보증금 또는 월세)를 기존 금액의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 보증금 5000만원·월세 50만원이면:
- 보증금 인상 한도: 5000 × 1.05 = 5250만원
- 월세 인상 한도: 50 × 1.05 = 52.5만원
- 또는 둘 다 합산해 환산보증금 기준 5% 이내
환산보증금 (보증금 + 월세 × 100)
월세를 보증금으로 환산해 합산한 값. 월세 1만원 = 보증금 100만원으로 환산(주임법 시행령 기준 월차임 전환률 약 5.5%/12개월, 즉 보증금 100만원 ≈ 월세 4583원이라 실무는 100으로 단순화).
예: 보증금 5000 + 월세 50 → 환산보증금 5000 + 5000 = 1억원. 5% 인상 한도 1500만원.
계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
| 행사 시기 | 만료 6개월~2개월 전 | 자동 (계약 종료 시까지 양측 통지 없을 때) |
| 인상 상한 | 5% | 동결 (변경 불가) |
| 기간 | 2년 보장 | 동일 조건 2년 |
| 횟수 | 1회 한정 | 제한 없음 |
| 중도 해지 | 임차인 3개월 전 통지로 해지 | 임차인 3개월 전 통지로 해지 |
임대인 거부 사유 (예외 6가지)
임대인은 다음 경우 갱신청구권을 거부할 수 있습니다:
- 임차인의 2회 이상 차임 연체
- 거짓·기타 부정한 방법으로 임차
- 합의한 보상금 지급
- 임대인 동의 없이 전부·일부 전대
- 임차인의 고의·중대 과실 파손
- 임대인 또는 직계존비속의 실거주 (2년 거주 입증 필요)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 묵시적 갱신 후에도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?
A. 네. 묵시적 갱신은 갱신청구권 사용으로 보지 않습니다. 묵시적 갱신 후 2년 차에 다시 갱신청구권을 행사할 수 있습니다(2+2+2년 효과 가능).
Q. 5% 인상 거부 시 임대인이 어떻게 하나요?
A. 임대인은 5% 초과 인상을 요구할 수 없습니다. 협상 결렬 시 임차인은 갱신청구권으로 5% 한도에서 일방적으로 갱신 가능. 임대인은 실거주 입증으로만 거부 가능합니다.
Q. 상가는 5% 상한이 다른가요?
A. 상가건물임대차보호법은 보증금 환산액이 지역별 기준(서울 9억, 광역시 6.9억 등) 이하인 경우만 5% 상한 적용. 초과 시 시장 가격으로 자유 책정 가능합니다.