LTV·DTI·DSR 통합 대출 한도 가이드
주택담보대출 한도는 LTV·DTI·DSR 세 가지 규제 중 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다. 각각 다른 측면을 측정하므로 모두 통과해야 대출이 가능합니다.
LTV (담보인정비율, Loan-to-Value)
주택 가격 대비 대출 한도 비율. "이 집을 담보로 얼마까지 빌려줄까"의 개념.
- 투기지역·과열지구 (강남3구·용산): 무주택 50%, 1주택(처분조건) 30%, 다주택 0%
- 조정대상지역: 무주택 50~60%, 1주택 40%, 다주택 30%
- 비규제 지역: 무주택 70%, 1주택 60%, 다주택 60%
- 생애최초 구입자: 비규제 80% (9억 이하 한정), 6억 이하 시 LTV 80%
DTI (총부채상환비율, Debt-to-Income)
연소득 대비 모든 부채의 원리금 비율. "수입의 몇 %를 대출 갚는 데 쓸 수 있는가".
- 일반: 50~60%
- 규제지역 비주택: 30~40%
- 2024년부터 DSR로 대부분 흡수되어 보조 지표화
DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) ★핵심
연소득 대비 모든 대출(주담대+신용+학자금+자동차+카드 등) 원리금 비율. 가장 엄격한 규제.
- 일반 차주 (1금융권): 40%
- 1금융권 외: 50%
- 고소득자(연 1.5억+): 다주택 시 강화
- 스트레스 DSR (2024.2~): 변동금리에 +1.5%p (1단계), +2.5%p (2단계), +3%p (3단계 예정) 가산해 산정. 변동금리 한도가 약 10~15% 감소.
스트레스 DSR 단계별 시행
- 1단계: 2024.2~ +1.5%p (수도권 +1.5, 비수도권 +0.75)
- 2단계: 2024.9~ +2.5%p (수도권 +2.5, 비수도권 +1.25)
- 3단계: 2025.7~ +3.0%p (전 차주 적용 예정)
대출 기간 50년의 함정
50년 만기는 월 원리금이 줄어 DSR이 낮게 잡혀 한도가 늘어 보이지만, 만 39세 이하 차주만 가능하고 총 이자가 30년 대비 2배 가까이 증가합니다. 단순 한도 증가 목적이라면 신중해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. DSR 40%가 정확히 무슨 뜻인가요?
A. 연소득 6000만원이면 모든 대출(주담대+신용+카드 할부+학자금)의 연간 원리금 합이 2400만원(=월 200만원) 이하여야 한다는 의미입니다. 주담대만 보는 게 아니라 모든 대출을 합산합니다.
Q. 신용대출이 있으면 주담대가 줄어드나요?
A. 네. 신용대출 1억(5년 만기, 6% 금리) → 월 약 193만원이 DSR에 합산되어 주담대 한도가 약 5800만원 감소합니다. 주담대 받기 전 신용대출 상환이 유리한 경우가 많습니다.
Q. 생애최초 구입은 LTV가 얼마인가요?
A. 무주택 + 생애최초 + 9억원 이하 주택 + 부부합산 연소득 1.3억 이하 시 LTV 80%(최대 6억). 디딤돌·보금자리 같은 정책대출은 별도 기준 적용.