전세 vs 월세 비교 완벽 가이드
전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 단순히 월세가 나가느냐 안 나가느냐로 판단할 수 없습니다. 전세는 매달 내는 돈이 없는 대신 큰 보증금이 묶이고, 그 돈을 다른 곳에 투자했다면 얻었을 수익(기회비용)을 포기하게 됩니다. 전세대출을 받았다면 대출이자도 매달 나갑니다. 반대로 월세는 보증금이 작아 기회비용은 적지만 매달 월세가 누적됩니다. 따라서 두 방식의 총비용을 같은 기준으로 환산해 비교해야 정확합니다.
이 계산기는 거주 기간 동안 발생하는 실질 비용을 다음과 같이 계산합니다. 전세의 실질비용은 ① 전세대출 이자(대출금액 × 금리 × 기간) ② 자기자본(전세보증금에서 대출금을 뺀 금액)의 기회비용(자기자본 × 기대수익률 × 기간)을 합한 값입니다. 보증금 자체는 계약이 끝나면 돌려받으므로 비용이 아니라, 그 돈을 묶어둔 데 따른 이자·기회비용만 비용으로 봅니다. 월세의 실질비용은 ① 누적 월세(월세 × 개월) ② 월세 보증금의 기회비용을 합한 값입니다.
계산 결과는 전세와 월세 각각의 거주기간 총비용, 월 환산 비용, 그리고 더 유리한 쪽과 절감액을 보여 줍니다. 또한 매달 비용 차이를 기준으로 두 방식의 손익분기 시점(몇 개월 거주 시 역전되는지)도 안내합니다. 보증금 규모와 금리 환경이 바뀌면 결과가 달라지므로, 실제 계약 조건을 넣어 비교해 보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 왜 전세보증금 전체가 비용이 아닌가요?
A. 전세보증금은 계약 종료 시 전액 돌려받는 돈이므로 소비되는 비용이 아닙니다. 다만 그 돈을 다른 데 쓰지 못해 잃는 기회비용(예금이자·투자수익)만 실질 비용으로 계산합니다.
Q. 기회비용 수익률은 몇 %로 넣어야 하나요?
A. 보수적으로는 정기예금 금리(연 3% 안팎), 적극적으로는 본인의 평균 투자수익률을 넣으면 됩니다. 수익률을 높게 잡을수록 전세의 기회비용이 커져 월세가 유리해집니다.
Q. 월세 세액공제는 반영되나요?
A. 이 도구는 순수 현금흐름 기준 비교입니다. 무주택 근로자의 월세 세액공제(연 최대 17%)를 받으면 월세의 실질 부담이 더 줄어들 수 있으니 별도로 고려하세요.