임대수익률 완벽 가이드
임대수익률은 부동산 투자에서 가장 기본적인 수익성 지표입니다. 매매가 대비 연간 순임대수익의 비율로 계산되며, 흔히 'Cap Rate' 또는 '시가수익률'이라고도 부릅니다. 본 계산기는 매매가에서 보증금을 차감한 실투자금 대비 수익률과, 대출까지 활용한 갭투자 자기자본수익률(ROE)을 함께 제공합니다.
핵심 계산 공식
- 임대수익률 = (연 월세 − 연 비용) ÷ (매매가 − 보증금) × 100
- 자기자본수익률 = (연 월세 − 연 비용 − 연 이자) ÷ (매매가 − 보증금 − 대출) × 100
- 갭(GAP) = 매매가 − 전세보증금 = 실제 투입 자기자본
지역별 적정 수익률 기준
- 서울 도심 오피스텔: 3.5~4.5%
- 수도권 아파트: 3~5%
- 지방 아파트: 5~7%
- 지방 상가·원룸: 6~10%
갭투자 수익률 분석 팁
전세보증금이 매매가의 80~90%에 달하는 매물은 갭이 작아 자기자본수익률이 극대화되지만, 보증금 반환 리스크와 가격 하락 시 손실 폭이 커집니다. 적정 갭 비율은 매매가의 20% 이상, 보증금 보호 한도 내에서 운영하는 것이 안전합니다.
실수익을 갉아먹는 비용
- 공실 발생 (연 1~2개월 가정)
- 중개수수료, 도배·장판, 보일러 수리비
- 재산세·종합부동산세·임대소득세
- 관리비 미수 위험
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대수익률은 어떻게 계산하나요?
A. 연 월세 수입에서 연 비용을 뺀 순수익을 실투자금(매매가-보증금)으로 나눈 후 100을 곱합니다.
Q. 갭투자란?
A. 전세보증금을 활용해 매매가와 보증금의 차액(갭)만 투자하는 방식으로, 자기자본수익률을 높이는 레버리지 전략입니다.
Q. 수익률 5%면 좋은 투자인가요?
A. 시중 예금금리 + 위험프리미엄(2~3%)을 더한 수준이 양호하며, 5% 이상이면 합리적입니다.
Q. 공실률 반영은?
A. 보수적으로 연 8~17% 공실을 가정해 월세를 차감하면 현실적인 수익률이 나옵니다.
Q. 세후 수익률은 어떻게 구하나요?
A. 세전 수익률에서 종합소득세율(6~45%)과 재산세를 차감하면 됩니다.