전세사기 예방 완벽 가이드
전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 전세 계약을 맺어 보증금을 가로채는 범죄입니다. 대표적 유형이 '깡통전세'로, 집의 매매 시세보다 전세보증금이 높거나 비슷해서, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우입니다. 이를 가늠하는 핵심 지표가 '전세가율'(전세보증금 ÷ 매매시세)입니다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 위험, 90% 이상이면 깡통전세로 봅니다.
이 체크리스트는 실제 전세사기 피해 사례에서 공통적으로 나타난 위험 신호를 항목화하고, 위험도에 따라 가중치를 부여했습니다. 등기부 미확인, 선순위 근저당, 소유자 불일치 같은 항목은 가중치가 높고, 보증보험 미가입·전입신고 미계획 등은 상대적으로 낮게 설정했습니다. 여기에 입력한 보증금과 시세로 전세가율을 계산해 깡통전세 위험을 별도로 가산합니다.
진단 후에는 위험 등급에 따라 구체적 대응법을 안내합니다. 안전(저위험)이라도 전입신고·확정일자·보증보험은 필수입니다. 주의·위험 등급이라면 등기부등본 재열람, 임대인 국세 완납증명 요구, HUG 전세보증금 반환보증 가입, 특약사항(선순위 권리 설정 금지) 명시 등을 반드시 검토하세요. 본 진단은 참고용이며, 의심되면 계약 전 법률 전문가나 전세피해지원센터에 상담하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세가율 몇 %부터 위험한가요?
A. 일반적으로 80%를 넘으면 주의, 90% 이상이면 깡통전세 위험이 매우 높다고 봅니다. 시세가 명확하지 않은 신축 빌라는 더 보수적으로 접근하세요.
Q. 보증보험만 들면 안전한가요?
A. HUG·SGI 보증보험은 강력한 안전장치지만, 가입 요건(전세가율·주택 유형)을 충족해야 하고 보증사고 시 절차가 필요합니다. 전입신고·확정일자도 함께 갖춰야 합니다.
Q. 점수가 낮으면 계약해도 되나요?
A. 본 점수는 위험 신호의 개수·강도를 보여주는 참고 지표입니다. 점수가 낮아도 등기부·시세·보증보험 확인은 반드시 거치세요.