1세대 1주택 양도세 비과세 완벽 가이드
대한민국 양도소득세 제도에서 가장 강력한 절세 혜택은 1세대 1주택 비과세입니다. 1세대(주민등록상 같은 세대원)가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고, 보유기간 2년 이상(2017년 8·2 대책 이후 취득한 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 추가 요건)을 충족하면 양도차익 전부가 비과세됩니다. 다만 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서만 안분 과세되며, 이때 장기보유특별공제는 일반 6~30% 대신 1세대 1주택 특례 표(최대 80% = 보유 40%+거주 40%)가 적용됩니다.
본 계산기는 양도가액·취득가액·필요경비·보유/거주기간을 입력하면 (1) 보유 2년·거주 2년 비과세 요건 충족 여부 (2) 12억 초과분 안분 비율 (3) 장기보유특별공제 (4) 기본공제 250만 원 (5) 과세표준별 누진세율(6~45%)을 단계별로 적용해 최종 산출세액을 알려드립니다. 조정대상지역 일시적 2주택자는 종전 주택을 3년 이내 양도하면 비과세 특례를 받을 수 있으며, 본 계산기에서 별도 선택 가능합니다.
양도세 누진세율 (2025년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | 0 |
| 5,000만 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 576만 |
| 1.5억 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
장기보유특별공제 (1세대 1주택 특례)
2년 이상 거주 시 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 최대 80%까지 공제됩니다. 10년 보유 + 10년 거주 시 최대 80% 공제로 양도차익 대부분을 비과세 수준으로 낮출 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 12억을 넘으면 비과세가 전부 사라지나요?
A. 아닙니다. 12억 초과 비율만큼만 과세 양도차익으로 잡히고, 12억 이하 부분은 여전히 비과세입니다. 예) 15억 매도 시 (15-12)/15 = 20%만 과세 대상.
Q. 거주 안 하고 보유만 2년 해도 비과세 되나요?
A. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 2년이 필수입니다. 비조정지역 또는 그 이전 취득은 보유 2년만으로 가능합니다.
Q. 일시적 2주택 비과세 요건은?
A. 종전주택 취득 후 1년 경과 후 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택 양도 + 종전주택 보유 2년 충족이 필
상세 가이드
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